Hoezo….. sociale huisvesting??

Paul Masselink, eerder gepubliceerd in Corposcoop, maart 2014

Van B-label naar Nul op de Meter
In 2012 werd het B-label niveau als te realiseren renovatiedoel door Aedes in een convenant  vastgelegd. Nu lijkt iedereen er wel van overtuigd dat dat tot onvoldoende resultaat leidt. Dat is ook niet zo verwonderlijk als men bedenkt dat ongeveer 80% of ca. 6.000.000 woningen van de huidige voorraad in 2050 nog als woning dienst zal doen.

En de ambitie is toch echt dat de gebouwde omgeving in 2050 energieneutraal is. Kijkend naar die opgave ligt het voor de hand dat er nu hard wordt getrokken aan het renoveren van woningen tot minimaal “Nul op de Meter” of beter.

Langzaam lijkt het belang van het vergaand energetisch renoveren/isoleren van de bestaande woningvoorraad te worden erkend. Onder luid gejuich en veel vlagvertoon zijn verschillende (green) deals gesloten en zijn programma’s beschikbaar gekomen die moeten zorgen voor de broodnodige sprongen vooruit. Vanzelfsprekend wordt daarbij ook veel verwacht van de woningcorporaties.

Huurdersheffing                                                                                                                                   Desondanks hoor ik vertegenwoordigers van diverse corporaties beweren dat ze al blij zijn als ze een renovatie tot B-label niveau kunnen financieren. De boodschap is duidelijk: er kan/zal bij ons geen sprake zijn van renovaties tot het niveau (bijna) energie-neutraal of “Nul op de Meter”. Ter verdediging en vergoelijking van dat standpunt wordt vol verwijt  gewezen naar het beslag dat de huurdersheffing legt op de financiën van corporatie. “Daardoor kunnen de corporaties hun sociale taak, het bieden van goede huisvesting voor lage inkomensgroepen, nu niet meer uitvoeren”.

€51.000 aan energiekosten in 15 jaar
De Energiesprong geeft, kennelijk met instemming van de rekenmeesters van de rijksoverheid, met een heldere mededeling de noodzaak voor een grotere ambitie aan. Want zo wordt gesteld: De gemiddelde huurder gaat de komende 15 jaar totaal €51.000 betalen aan energie. Dat betekent dus dat de gemiddelde energiekosten in 15 jaar tijd totaal met €20.000 extra toenemen. Per huishouden zullen de energiekosten van €2.045 per jaar snel oplopen tot gemiddeld €3.400 per jaar of ca. €285 per maand.

Het is bekend dat nu al honderdduizenden huishoudens nauwelijks in staat zijn om huur en energierekening te betalen. En, zich verschuilend achter het Split Incentive effect, lijkt bijna niemand uit de hoek van de sociale huisvesting zich er druk om te maken hoe hun huurders die voortdurend en snel stijgende energiekosten in de toekomst zouden moeten gaan betalen.

Het zou alle aanbieders van sociale huisvesting sieren als zij er nu al alles aan doen om ervoor te zorgen dat huurders hun energiekosten nu en straks kunnen blijven betalen.

Dan helpt het om de waardecreatie en het waardebehoud door optimale isolatie juist te waarderen en de lange termijn effecten op de waarde van hun assets in hun afwegingen mee te nemen.

Gebouwgebonden (verwarmings-) energie en (elektrische) gebruiksenergie
Natuurlijk zijn huisvesters niet verantwoordelijk voor het totale energiegebruik van hun huurders. Het ligt voor de hand onderscheid te maken tussen gebouwgebonden energie en gebruiksenergie, tussen gas en elektriciteit.

Laten we aannemen dat de gebruiksenergie elektriciteit (inclusief opslag) de komende 15 jaar 20% duurder wordt en dat 3500 kWh gemiddeld ca.€1060 per jaar gaat kosten.

(Er zijn al berichten dat door het op grote schaal decentraal opwekken van duurzame  energie de stijging van de kosten voor elektriciteit zal afvlakken en zelfs kan dalen.)

Uitgaande van het sommetje van De Energiesprong zal de gasprijs de komende 15 jaar dan moeten verdubbelen. Stel nu dat de overheid de energietarieven voor huishoudens na 2030 op het niveau van 2030 weet te houden. Dan gaan huurders de komende 30 jaar (dus tot 2045) alleen al voor hun gebouw gebonden verwarmingsenergie €2.340 per jaar, dus in totaal ca. €70.000 betalen. Van een totale energierekening die in 30 jaar tijd, op basis van het huidige gemiddelde verbruik, totaal ca.€100.000 zou gaan bedragen.

Als een energierekening straks voor 70% uit gebouw gebonden energiekosten bestaat dan moet dat er wel toe leiden dat iedere bestuurder bij renovaties de hoogste prioriteit geeft aan het zeer vergaand en optimaal isoleren. En de investeringen die daarvoor nodig zijn worden, daartoe verleid door de overheid, gedragen door de Nederlandse pensioenfondsen.

Dat draagt, nu én op de lange termijn, echt bij aan Sociale Huisvesting.

 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s